A proposito di mutui

Ricevo da un amico Dirigente di banca e pubblico volentieri

E’ attuale il dibattito sull’onerosità dei mutui concessi dalle banche, per l’acquisto della casa.
Si rileva la difficoltà da parte dei mutuatari al pagamento delle rate in scadenza provocato secondo l’opinione comune, dall’aumento dei tassi. L’aumento, voluto dalle banche, permetterebbe a queste di ottenere maggiori profitti penalizzando le famiglie e le piccole imprese.

Vorrei condividere con i lettori alcune riflessioni su questo argomento, contando sulla mia esperienza di 30 anni di attività in banca.

Nel 1977, appena assunto da una banca nazionale, percepivo uno stipendio mensile di circa 380 mila lire. Un operaio percepiva un salario di circa 200mila lire, un impiegato circa 250 mila.
L’affitto per una abitazione di 80/100 mq in zona centrale costava circa 70 mila lire al mese (un terzo del salario di un operaio).
L’acquisto dello stesso immobile circa 15 milioni (75 volte il salario dell’operaio)
Erano gli anni dell’iperinflazione ed i tassi sui mutui superavano il 20%. I titoli di stato con durata di 10 anni assicuravano un rendimento del 15% (rappresentava un tasso di riferimento allora come oggi) Le banche lucravano quindi una maggiorazione di circa il 5%. Chi aveva intenzione di acquistare l’abitazione disponeva quasi sempre di una somma frutto di risparmi propri o dei genitori. Di norma si finanziava il 75% della somma necessaria per l’acquisto (10/12 milioni).
Quindi si finanziavano 10 milioni di lire, con rata mensile, tasso 20%, durata 10 anni. La rata mensile era di circa 193 mila lire, gli interessi pagati per tutta la durata del mutuo alla banca erano oltre il 130% del capitale. In 10 anni, sul capitale mutuato la banca aveva un margine di circa il 32%.

Oggi, l’acquisto di un abitazione con le stesse caratteristiche, comporta una spesa di circa 250 mila euro. Un operaio percepisce circa 1200 euro al mese. Il costo è pari a 210 volte il salario mensile triplicando il peso rispetto al passato.
L’affitto costa circa 600 euro (la metà del salario). Il costo della vita non permette di risparmiare alla maggior parte delle famiglie, di conseguenza, l’abitazione viene acquistata attraverso un finanziamento che normalmente supera il 90% del prezzo. Il mutuo richiesto di norma si aggira sui 200 mila euro. Il tasso applicato è di circa il 5,5%. La banca applica un ricarico di 0,80-1,00% sul rendimento dei titoli di stato a 10 anni. La rata per un mutuo a 10 anni sarà di oltre 2.150 euro (quasi 2 volte il salario contro una rata che era inferiore al salario trenta anni prima). In 10 anni, la banca ricava un margine del 3,2% contro il 32% precedente.

Allo scopo di diminuire il peso della rata sul reddito, viene proposto una durata più lunga. Oggi si può contrarre un mutuo con durata di 40 anni. Con durata a 30 anni la rata sarà di circa 1150 euro. (la stessa proporzione di 30 anni fa ma con una durata dell’impegno di 3 volte superiore). La banca in 30 anni, ricava un margine del 10,8%.

Dall’analisi dei dati riportati emerge che:
Il costo degli immobili si è moltiplicato di 30 volte.
Il reddito è cresciuto di circa 12 volte.
Il reddito medio non consente di accumulare risparmio.
La durata dei mutui è in media triplicata.
I margine delle banche sui mutui si è ridotto ad un decimo.

Ne consegue che nella vita di una famiglia, 30 anni di debiti da pagare rappresentano una sfida dura e complessa. In un periodo così lungo, è frequente la necessità di affrontare imprevisti con oneri straordinari (auto da sostituire, cure e protesi dentarie, figli, ecc.). La mancanza di risparmio provocherà tensione finanziaria e forte disagio sociale. La serenità familiare viene messa in difficoltà dagli imprevisti. Dopo 10 anni un mutuo con scadenza a 30 anni, ha ancora un debito da pagare pari all’83% del debito iniziale. Una riduzione dell’1% dei tassi di interesse, non cambia sostanzialmente il peso rappresentato in realtà dalla durata del mutuo.

Le difficoltà sorgono dall’insieme di 2 fattori: un costo della vita sempre più elevato rispetto al reddito medio che non consente di accumulare risparmio o di pagare rate; un costo degli immobili sproporzionato rispetto alla disponibilità finanziaria presente e futura della popolazione. L’acquisto della propria abitazione, rappresenta un sogno di gran parte della popolazione ma non deve diventare un incubo. Dopo 10 anni un mutuo a 30 anni è pagato in minima parte e le difficoltà economiche possono portare alla perdita della proprietà.

Una banca che operi correttamente non può e non deve permettere tutto ciò.

Non può permetterlo, cercando di approfondire le capacità di rimborsare il prestito sulla base del reddito e della sua disponibilità futura (si pensi alla precarietà sempre maggiore del lavoro dipendente). Al limite rifiutando di fare il finanziamento.

Non deve permetterlo, mantenendo sempre direttamente la proprietà del credito e quindi gestendo in prima persona le situazioni critiche. Oggi infatti i mutui, sono venduti tramite agenzie immobiliari ed altri intermediari; vengono ceduti ad organizzazioni finanziarie internazionali tramite le cartolarizzazioni. Tutto questo comporta una spersonalizzazione dei rapporti tra mutuatari e finanziatori con logiche gestionali delle criticità, formalizzate da procedure automatiche.

Giancarlo Petrini

1 Comment »

  1. Un sincero applauso per l’analisi svolta lucidamente dal tuo amico direttore di banca, che ringrazio (salverò l’articolo e lo riproporrò ai miei clienti). Il solo appnto che mi permetto di muovere è come a volte gli “altri intermediari” non siano necessariamente personaggi senza scrupoli pronti a “piazzare” un mutuo insostenibile a chicchessia pur di lucrare una provvigione sul suo sogno di comperare casa (è questo, mi pare, il frutto della spersonalizzazione secondo l’amico), ma piuttosto professionisti ben al corrente dei rischi di cui non sono consci i propri clienti e che cercano di aiutarli a fare scelte consapevoli e sostenibili, come io cerco di fare da quando svolgo questo lavoro, a volte anche “contro” il bancario di turno che pur di “far contento” il cliente ed accaparrarselo non ha scrupoli nell’accondiscendere alle richieste, a volte finanziariamente svantaggiose, che il cliente fa “per sentito dire”.

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