Del margine disponibile (saremo noi che abbiamo nella testa un maledetto muro).
Ricominciare a lavorare ad agosto, per giunta di sabato, ha qualche vantaggio: è un inizio soft, il sabato lo rende meno pesante, ti abitui a quelli che saranno ritmi ben più intensi. Ma, soprattutto, sei riposato e dunque attento: e così riesci a cogliere meglio alcune perle. La perla, come in una canzone di Stefano Rosso, arriva dopo aver discusso di problemi dello Stato. E dopo “cliente storico“, “socio“, “favorevolmente conosciuto“, “esistenza di patrimonio responsabile” arriva il grande colpo di fine estate: “ampio margine disponibile“. I grandi colpi arrivano solo dai vecchi lupi di mare, da quelli che hanno percorso tutte le strade del credito ed hanno dovuto spiegare che Gesù Cristo era (almeno) morto di freddo a gente che negava fosse morto.
Così un amico mi spiega che il margine disponibile, unitamente a tutte le frasi dette sopra, ha rappresentato (purtroppo, a quanto pare, rappresenta ancora in talune realtà) un’eccellente giustificazione per crediti che non dovevano essere erogati: ciò che la giurisprudenza in materia di concessione abusiva di credito chiama “fido irregolare“, in quanto non determinato sulla base delle buone prassi, ma di altri criteri. Apprendo così che, contrariamente alle mie credenze (per anni ho ritenuto che il suddetto rappresentasse la differenza fra fido accordato e fido utilizzato come da Bollettino Statistico di Bankitalia) il margine disponibile consta invece della differenza tra valore delle garanzie rilasciate ed ammontare del credito effettivamente utilizzato, magari sconfinando. Ci sono molti modi per aggirare la corretta determinazione del fabbisogno finanziario d’impresa, la misurazione della capacità restitutiva e dunque il valore o merito di credito: fermo agli insegnamenti del Maestro Giampaoli, pensavo fosse colpa degli indici di liquidità e dell’analisi della solvibilità a breve. Invece no, sono i muri, ancora loro. Saremo noi che abbiamo nella testa un maledetto muro.
John Maynard 
Una risposta su “Del margine disponibile (saremo noi che abbiamo nella testa un maledetto muro).”
Caro Alessandro,
trasformare il differenziale fra valore di un immobile e importo del prestito (per che ne sa:LTV) in capacità di rimborso è una magia nella quale potrebbe cimentarsi senza successo anche il Mago Alex di buona memoria.
Il segreto è stato diffuso solo fra un ristretto numero di iniziati, tramite un agile libello intitolato, non senza acuta ironia: “De Astutia” .
Ricordi la salace espressione algebrica di Pierino/Alvaro Vitali? .
La formula con la quale il libello sintetizza l’agire dell’addetto fidi up to date in materia di concessioni la ricorda in alcuni punti, ma è leggermente meno divertente.
Mio malgrado, ho avuto ( e ho) molti contatti con i membri della setta.
Permettimi, quindi, un esempio:
La location:
Anno 2008. Siamo alle ultime battute di una accurata ( e accorata) relazione accompagnatoria di una pratica di fido per la concessione di un mutuo ipotecario. E’ febbraio, ma l’addetto fidi di turno, suda.
I valori – la magia:
rapporto impegni/reddito:65%
LTV: 60%
80% percentuale max finanziabile ( ah! ah!)
80% – 60% = 20% ; 65%-20% = 45% rapporto impegni/reddito rettificato dall’AMD (Ampio Margine Disponibile).
A questo punto l’apprendista stregone deve inserire una formula del tipo:
“Coefficiente al limite dei parametri abitualmente adottati per determinare l’esistenza di adeguata capacità di rimborso. In considerazione dell’ampio margine disponibile derivante dal rapporto fra il valore di perizia dell’immobile e la richiesta, si esprime parere favorevole”.
(Testo libero. Aver militato dalle parti di Piazza del Gesù fra i ‘ 70 e gli ‘ 80 del secolo scorso, aiuta*.).
Segue trionfale delibera positiva.
Il sequel ( che, saggio, l’autore del libello omette.)
Sette anni, un preammortamento e tre moratorie più tardi, anno 2015:
valore dell’immobile – 40% ; LTV 100%; rate insolute:15 ( più interessi mora e accessori vari); classificazione del credito (prendete fiato) : Past- Due-Loan- Forborne-Non Performing- exposure-with-forbearance measures ( tightrope-walking-to became-definitivly-non- performing-loan, n.d.a. ) ; Dubbio esito e relativo accantonamento: 65%.
La morale
Non esiste nessun Istruttore Crediti, per quanto bravo, che possa fornire capacità di rimborso a chi non la possiede.
L ’ Ampio Margine Disponibile non dà liquidità a chi ne è carente . Anzi, se si è una impresa
e si acquista un immobile sovradimensionato, si sottrae liquidità alla gestione (alla quale , ca va sans dire, dovrà restituirla un finanziatore) , per immobilizzarla in spazi inutilizzati e quindi improduttivi, ma che costituiscono ugualmente un costo.
Concedere un mutuo a un soggetto basandosi sul margine di valore dell’immobile significa, nella maggior parte dei casi , spedire l’importo del credito stesso paro paro alla voce 130.
Poi possiamo sempre interrogarci l’un l’altro sul perché il nostro conto economico peggiori…
Per (far) concedere un mutuo a un soggetto che sia privo di capacità di rimborso ricorrerrendo al “Margine Disponibile” basta una magia.
Per tovare una agenzia che collochi con una vendita non forzata l’immobile sul mercato consentoci di ristorare il nostro credito a valore di libro occorrerebbe , invece, un miracolo.
*Il Copyright della battuta appartiene al Prof A.Berti
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